주택연금 <알아보기>

 

주택연금은 주택 소유자의 주택을 담보로 금융기관으로부터 노후생활 자금을 매월 연금방식으로 지급받는 제도입니다. 주택연금 가입을 준비하고 계시거나 망설이시는 분들을 위해 2024년 최신정보를 총정리하여 알려드립니다. 

 

 

주택연금

 

아래 글을 통해 주택연금에 대한 자세한 내용 살펴보겠습니다.

 

한국주택금융공사 홈페이지

 

 

주택연금이란

 

주택연금은 연금 신청자가 집을 담보로 맡기고 내 집에 살면서 평생 동안 매월 일정한 금액의 연금을 받을 수 있는 국가 보증 제도입니다. 부부 중 한 명이라도 55세 이상에 해당하고 12억 원 이하의 주택, 주택 목적의 오피스텔을 소유하신 분, 2 주택자라도 주택합산 금액이 12억 이하라면 누구라도 가입하실 수 있습니다. 

 

주택연금 수령액

주택연금 신청하기

 

주택연금 내용

 

 

주택연금의 특징

 

주택연금은 내 집에 평생 거주하면서 평생 연금 지급을 보장하고 있습니다. 가입자가 사망한 후에도 연금의 감액 없이 배우자에게 동일한 금액을 지급합니다.

 

부부가 모두 사망한 경우에는 사후 정산 후에 연금지급을 종료하게 되는데 이때 주택을 처분한 가격으로 정산금액이 부족하면 공사가 부담하고 남으면 상속을 합니다.

 

주택연금 매월지급액은 소유주택 가격과 가입 시점의 연령에 따라 결정됩니다. 다만, 주택연금을 지급받는 동안에는 집값이 오르거나 내리더라도 연금지급액은 변동하지 않습니다.

 

내 소유주택 시세 확인

 

 

주택연금 가입조건

 

주택연금 가입조건은 나이, 국적, 주택시세의 요건을 갖추셔야 합니다.

 

부부 중 한 명이 만 55세 이상이어야 하고 부부 중 1명 이상이 대한민국 국민이면 가입하실 수 있습니다.

 

부부 합산 기준으로 공시가격 12억 원 이하의 주택을 소유하셨거나 12억 원을 초과하는 2 주택자도 거주하지 않는 주택을 3년 내에 처분하는 조건이라면 가입하실 수 있습니다. 

 

출처 : 한국주택금융공사

 

 

주택연금 신청절차

 

주택연금을 신청하게 되면 공사의 심사를 거쳐 공사가 담보를 취득한 후 금융기관에 보증서를 발급합니다. 보증서가 발급되면 가입자는 해당 금융기관에 방문하여 대출약정을 체결하고 월지급금을 받을 수 있습니다.

 

이 과정에서 발생하는  등기수수료, 등록면허세, 인지세 등 담보설정 비용은 첫 월지급금 수령 시 은행에서 정산하게 됩니다. 

 

출처 : 한국주택금융공사

 

주택연금 신청절차는 상담신청 >> 심사 >> 보증약정/담보설정 >> 보증서 발급 >> 대출실행의 단계로 진행됩니다. 

 

 

주택연금 담보취득방식

 

주택연금 담보취득방식은 저당권방식과 신탁방식 2가지 방법이 있습니다. 가입을 진행할 때 저당권방식과 신탁방식 중에서 어떤 방식으로 가입할지를 먼저 선택하게 됩니다.

 

출처 : 한국주택금융공사

 

저당권방식은 가입자가 주택에 근저당권을 설정하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금대출을 지급하는 방식입니다. 

 

주택연금 담보취득방식

 

신탁방식은 가입자가 공사에 주택 소유권을 신탁하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금대출을 지급하는 방식입니다.

 

신탁방식의 경우 주택연금을 받는 동안 주택의 등기상 소유자가 공사로 변경되지만 언제든 연금대출을 상환하고 소유권을 회복하실 수 있습니다. 주택의 관리와 세금은 가입자가 부담하게 됩니다.

 

 

 

 

저당권 방식과 신탁방식의 차이점은 다음과 같습니다.

1. 가입자 사망 시 배우자 주택연금 승계방법

저당권방식은 배우자가 주택연금을 받기 위해 담보주택 전부를 상속받아야 하는데 자녀가 반대하면 연금을 이어받을 수 없습니다. 반면, 신탁방식은 자녀의 동의가 없더라도 신탁계약에 따라 배우자가 주택연금을 계속 이어받으실 수 있습니다. 

 

배우자의 연금승계

 

2. 담보주택을 임대하는 방식

저당권방식은 보증금이 없는 경우 담보주택의 남는 공간에 한하여 임대가 가능하지만 보증금이 있는 임대는 불가능합니다. 신탁방식은 보증금이 있는 경우에도 임대가 가능합니다. 

 

임대차 가능여부

보증금 여부

 

3. 연금 수령 종료 후

부부 모두 사망 시 주택 처분 금액에서 그동안 받은 연금 상환 및 남은 금액 회수 방법이 다릅니다. 저당권 방식은 남은 금액이 상속인에게 상속되지만 신탁방식은 가입자가 지정한 귀속권리자에게 지급됩니다. 

 

주택연금 수령 종료 후

 

주택연금 신청 시 두 가지 담보제공방식 중 하나의 방식을 택하면 연금 지급기간, 담보주택에 선순위 대출이 있는지 등 신청인의 노후 생활 상황을 고려하여 지급방식과 지급유형을 결정하시면 됩니다. 

 

주택연금 지급방식

 

주택연금 지급방식은 크게 연금수령 기간에 따라 종신방식과 확정기간방식이 있습니다. 

종신방식은 담보주택에 평생 거주하며 평생 연금을 받을 수 있습니다. 확정기간방식은 담보주택에 평생 거주하지만 연금은 미리 정한 두 가지만 받을 수 있습니다. 

 

주택연금 지급방식

 

매월 연금을 받는 방식과 목돈을 쓰기 위해 인출 한도를 설정하는 방식을 혼합하여 이용할 수 있습니다. 

인출한도란 주택연금을 받는 중 목돈이 필요할 때 수시로 인출하여 사용할 수 있도록 앞으로 받을 연금의 일부를 떼어 설정해 둔 금액을 말합니다. 인출한도는 가입 후에도 설정하실 수 있습니다. 주택 구입, 임차자금, 도박, 투기등의 용도로는 사용이 불가합니다. 

 

 

 

주택연금 지급방식

 

기초연금 수급권자나 부부합산 기준 2억 원 미만의 1 주택 소유자는 종식방식보다 최대 약 21% 많은 월지급금을 받는 우대방식을 이용하실 수 있습니다. 담보주택에 대출받은 금액이 있는 경우 상환하는 용도로 보다 많은 인출한도를 설정할 수 있는 대출상환방식을 이용하실 수 있습니다. 

 

출처 : 한국주택금융공사

 

주택연금 월지급금 지급유형

 

주택연금은 지급방식과 별개로 다양한 월지급금 유형이 있습니다. 

지급유형에는 평생 동안 매월 동일하게 월지급금을 받는 정액형, 초기에 월지급금을 많이 받고 나중에는 적게 받는 초기증액형, 최초 월지급금은 적지만 3년마다 4.5%씩 월지급금이 증가하는 정기증가형이 있습니다. 

 

초기증액형과 정기증가형은 종신방식의 경우에만 선택하실 수 있고 확정기간방식, 우대방식, 대출상환방식은 정액형으로만 이용하실 수 있습니다. 

 

출처 : 한국주택금융공사

 

 

주택연금 월지급액 결정기준

 

연금액을 결정하는 기준은 부부 중 연소자 기준으로 주택연금을 가입하는 시점의 연령 담보주택 가격에 따라 결정됩니다. 

 

담보주택 가격은 부동산테크 인터넷 시세, KB 인터넷 시세, 국토교통부 주택공시가격, 공사와 협약한 감정평가기관의 6개월 이내 감정평가액을  순차적으로 적용합니다. 

 

출처: 한국주택금융공사

 

주택연금 지급금 기준 가입자의 연령은 부부 중 나이가 젊으신 분의 나이를 기준으로 합니다. 주택연금 월지급금은 주택가격이 동일할 경우 연령이 높을수록 많고, 연령이 낮을수록 월지급금이 적습니다. 

 

 

주택연금 보증료

 

주택연금을 받게 되신다면 연금을 받는 동안 보증료와 대출이자를 납부해야 합니다. 주택가격의 1.5%에 해당하는 초기보증료는 가입 시에 한번, 보증잔액의 1.75%에 해당하는 연보증료는 일할 계산하여 매월 대출로서 납부되어 보증잔액에 자동으로 더해지기 때문에 현금으로 직접 납부할 필요는 없습니다. 

 

보증잔액은 대출잔액으로 현재까지 지급받은 월지급금, 개별인출금, 보증료, 대출이자를 합한 금액을 말합니다. 

보증료는 가입자가 오래 생존하거나 주택가격이 하락했을 때 공사가 입는 손실에 대한 보험료와 유사한 성격을 가집니다. 

 

주택연금 해지 시 환급금

 

주택연금을 해지하더라도 이미 납부하신 초기보증료와 연보증료는 환급이 안됩니다. 그러나 최초 대출 실행일로부터 3년 이내에 받으신 주택연금을 전액상환하여 해지하거나 재난으로 주택이 멸실된 경우에는 초기보증료 일부를 환급받으실 수 있습니다.

 

이때 경과일 수에 따라 환급률은 다르게 적용됩니다. 주택연금에 가입한 후 최초 월지급금 실행일로부터 30일 이내에 가입을 철회할 수 있습니다.

 

철회기한까지 철회신청서를 공사에 제출하고 연금대출 전액을 상환해야 합니다. 이런 경우 초기보증료와 연보증료를 전액 환급해 드립니다.

 

 

주택연금 대출이자

 

대출이자는 대출잔액에 가입자가 금융기관과 약정한 금리를 적용한 후 납부합니다. 이때 적용이 되는 금리를 COFIX로 선택하시면 대출금리가 6개월마다 변경되고 CD금리로 선택하시면 3개월마다 변경됩니다. 

 

주택연금 대출금리 적용

 

대출이자 또한 매월 납부할 이자가 대출잔액에 자동으로 더해지기 때문에 이자는 복리로 계산됩니다. 

 

주택연금 대출이자

 

가입자나 배우자가 살아있는 동안 주택연금은 평생지급되며 변제할 필요가 없습니다. 하지만 특정한 사유가 발생한다면 연금지급이 정지되거나 연금 이용 자체가 종료될 수 있습니다. 연금이 지급정지 되는 대표적인 사유는 가입자의 사망, 주택 소유권을 상실, 고객이 직접 지급정지를 요청하시는 경우 등이 있습니다. 

 

주택연금 지급정지사유

 

신탁방식의 경우 공사가 담보주택의 등기상 소유자이기 때문에 저당권방식과 신탁방식의 지급정지 사유에는 다소 차이가 있습니다. 

 

 

변제시기 사유 및 방법

 

발생한 지급정지 사유를 해소하지 않으면 연금이용이 중단될 수 있습니다. 이와 관련하여 변제시기 및 방법에 대해 살펴보겠습니다.

 

부부가 먼저 사망한 경우, 가입자 사망 후, 배우자에게 채무 인수가 되지 않는 경우, 부부 모두 다른 장소에 주민등록을 이전한 경우, 부부 모두 담보주택에 실제로 거주하지 않는 경우 등의 사유등에 해당하여 변제시기가 도래하면 그동안 받은 주택연금을 상환해야 합니다.

 

출처 : 한국주택금융공사

 

 

변제시기가 되지 않아도 가입자는 언제든지 임의로 변제하고 연금을 해지할 수 있습니다. 다만, 임의로 연금을 해지하면 3년간 동일주택으로는 다시 주택연금에 가입할 수 없습니다.

 

현금으로 변제가 어려운 경우에는 주택을 매각해 변제할 수 있습니다. 변제 시기가 되었는데 일정 기간 내에 현금으로 변제하거나 매각하지 못하면 주택을 경매나 공매로 처분하여 변제할 수 있습니다. 

 

변제할 금액은 변제일 기준 주택가격과 대출잔액 중 적은 금액으로 합니다. 주택 처분대금이 대출 상환에 부족하더라도 부족한 부분을 추가로 상환할 필요는 없습니다. 그러나 사망 후 지급된 월지급금, 조세, 주택의 고의 훼손 등으로 공사가 변제받지 못한 금액이 있으면 공사에서 추가적으로 부족분을 청구할 수 있습니다. 

 

 

담보설정 및 저당권 설정 등의 제한

 

주택연금을 받으려면 근저당권 설정 또는 신탁등기의 방법으로 공사에 담보를 제공해야 합니다. 평생 연금을 지급받기 위해서는 안정적인 담보가 바탕이 되어야 하므로 주택연금을 받는 동안에 주택을 다른 곳에 담보로 제공하거나 그밖에 공사의 담보를 침해하는 행위를 할 수 없습니다.

 

저당권방식의 경우에는 담보주택에 해당 부기등기를 해야 합니다. 또한, 연금을 계속 지급하기 위해 필요한 경우 공사는 담보설정 금액의 상향을 요청할 수도 있습니다. 

 

출처 : 한국주택금융공사

 

주택연금전용계좌 

 

가입자가 연금을 안정적으로 지급받을 수 있도록 월 185만 원 이하의 금액에 대해서는 압류가 금지되는 주택연금전용계좌를 이용하실 수도 있습니다.

 

주택연금전용계좌를 신청하려면 가까운 한국주택금융공사 지사로 방문하시거나 전화로 신청을 하신 다음, 필요한 서류를 지참한 뒤 연금을 받으실 때 방문하셨던 은행 지점에 방문해 신청하시면 됩니다. 

 

출처 : 한국주택금융공사

 

담보주택 변경 및 임대

 

주택연금에 가입 후 이사를 가야 하는 경우에는 공사 지침에 따라 담보주택을 새로운 주택으로 변경할 수 있습니다. 기존 주택과 새로운 주택의 가격 차이에 따라 월지급금이 변경될 수 있습니다.

 

주택연금을 이용 중에 요양원에 입소하거나 자녀가 모시는 등 공사에서 정한 경우에는 공사의 승인을 받아 다른 곳으로 주소 이전이 가능합니다. 주소를 이전하는 경우 담보주택 전부를 임대하실 수도 있으나 보증금이 있는 전부임대는 신탁방식의 경우에만 가능합니다. 

 

담보주택 변경 및 임대

 

마무리

 

지금까지 주택연금에 대한 궁금한 사항을 2024년 최신정보를 담아 살펴보았습니다. 주택연금은 주택시세와 연령에 따라 월지급금 차이가 있습니다. 지급방식과 지급유형에 대한 정보를 미리 숙지하시면 주택연금 가입 시 도움이 될 것입니다.  더 궁금하신 사항이 있다면 대한주택금융공사 콜센터 1688-8114에 전화하셔서 상담해 보시는 것을 권유드립니다. 

 

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